“买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定的预见性。”住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹在昨天央视财经年会上发表了上述观点。她同时表示，有的城市房价看似涨幅超过20%，但前10个月657个城市房价同比涨幅不足5%，房地产市场告别了铁板一块的格局。

　　在中国地产智慧启程论坛上，秦虹的发言给楼市唱多者泼了盆冷水。她用一组人口普查数据论证对未来楼市的谨慎态度：“刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。”

　　秦虹同样用数据来说明未来楼市刚需已被透支。“世联地产提供的调查报告显示，2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。”

　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏则认为，现在的“刚需”概念有点凌乱，受“限购”资格的限制，如今的刚需在一定程度上是“假刚需”，“有父母借用子女的购房指标买房的，所以出现子女成为购买主体的现象；有借用亲戚的指标买房的；也有夫妻因限购假离婚再买房的。”

　　观点碰撞

　　房价明年还会涨？

　　“一、二线城市刚需支撑，三、四线城市有过剩”

　　以中国房地产开发集团理事长孟晓苏为代表的唱多派认为，2014年房价总体仍会上涨，只是快涨还是慢涨的问题，因为供不应求不是一年可以解决的，也不相信明年就能实现。

　　保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊则认为，一、二线城市房价还有强劲的刚需在支撑，而三、四线城市有过剩的情况，房价的涨跌还要分区域判断。

　　中国万灵投资集团董事长黄柳玲则对三、四线城市房价更为看好：“城镇化进程不是给一、二线城市机会，是给全国的机会。三、四线城市的刚需和改善型需求刚刚释放，不然万达、华润等大开发商不会进场。”

　　保守派代表秦虹认为，今年1至10月份全国新建商品房销售增长速度是41%，在二手房方面，今年前9个月的销售面积增长84%，这两个数字都远远超过预期。在政策不变的趋势判断下，明年增长速度难以超过今年，“市场增速整体趋缓、分化依然延续是明年楼市的特点。”

　　限购要不要退场？

　　限购好比“麻药”，一直用“病人”会上瘾

　　三中全会后，让市场发挥作用的呼声日益高涨。“限购”等楼市调控手段要不要退场，成为广泛关注的话题之一。

　　宋广菊认为，户籍制度在逐步放开，限购没有存在的理由，完全可以通过“限贷”等金融手段来取代限购。孟晓苏则认为，限购好比“麻药”，一直用“病人”会上瘾，一下撤掉又会出问题，需要循序渐进、逐步放开。全国人大财经委员会副主任委员辜胜阻认为，如果限购是治标，现在则要标本兼治，需要解决城镇化的均衡问题，土地供给制度的垄断问题。

　　也有观点认为，可以用房地产税来代替限购政策。秦虹解释，房产税是和房地产市场相匹配的基础制度之一，这个制度应该建立起来，但先要做好法律体系。